На просмотре квартиры заметили подтекающий кран? Не соглашайтесь на устное «потом починю». До передачи ключей договоритесь, кто устранит неисправность и когда, а саму протечку укажите в акте приёма-передачи. Так при выезде не придётся спорить, в каком состоянии вы получили жильё.
В быту сдачу квартиры часто называют арендой, хотя юридическое название договора может зависеть от того, кто снимает жильё — гражданин или организация. Требования к документам, платежам и регистрации различаются в зависимости от страны и обстоятельств. Поэтому приведённый порядок проверки не заменяет изучения местных правил. Если условия вызывают сомнения, обратитесь к специалисту.
Сначала убедитесь, кто сдаёт квартиру
До перевода задатка или подписания договора попросите удостоверение личности того, кто будет указан в договоре, и документ, подтверждающий его право распоряжаться квартирой. Сверьте имя, адрес и описание жилья. Если документы подписывает представитель собственника, проверьте его полномочия и срок действия доверенности. Если квартиру сдаёт не собственник, выясните, на каком основании он вправе это делать.
Если собственников несколько, заранее проясните вопрос их согласия на сдачу жилья. Особенно внимательно проверяйте документы, когда вас торопят с оплатой «для брони», просят перевести деньги третьему лицу или обещают показать оригиналы только после заселения. Вы должны заранее понимать, кому и за что платите.
Не отправляйте незнакомому человеку полный комплект личных документов только ради просмотра. Если для оформления договора нужна копия, уточните, кто её получит и зачем. Передавайте лишь данные, необходимые для этой цели.
Осматривайте квартиру как будущий жилец
На первом просмотре легко сосредоточиться на ремонте и мебели и пропустить то, что будет мешать каждый день. По возможности приходите днём и выделите время на проверку. Откройте окна, проверьте замки, светильники, доступные розетки, воду и слив. С согласия собственника включите технику, которая остаётся в квартире. Осмотрите трубы, пространство под раковиной, потолок и участки вокруг окон: нет ли следов протечек.
Чтобы оценить шум, постойте немного у открытого, а затем у закрытого окна. Пройдите от входа в подъезд до квартиры: дверь, лифт и лестница тоже станут частью повседневной жизни. Если работаете из дома и вам нужен устойчивый интернет, спросите, какой провайдер подключён, кто оплачивает услугу и можно ли установить своё оборудование. Для важных вам вещей ответа «всё работает» недостаточно.
Что зафиксировать до заселения
- Состояние стен, пола, сантехники, окон, дверей и замков — с указанием заметных повреждений.
- Мебель и технику, их состояние и комплектность: например, есть ли ключи от шкафов и пульт кондиционера.
- Показания счётчиков на дату передачи квартиры и количество переданных ключей.
- Неисправности, которые собственник обещал устранить, а также срок и порядок согласования ремонта.
Фотографии и короткие видео дополнят акт, если понятно, когда они сделаны. Согласуйте и укажите в договоре или акте, как стороны обмениваются такими материалами. Общая фраза «квартира в хорошем состоянии» не заменит списка конкретных дефектов.
Посчитайте сумму, которая потребуется на старте и каждый месяц
Плата из объявления — не всегда вся сумма ежемесячных расходов. До подписания договора выясните, входят ли в неё коммунальные услуги, отопление, вода, электричество, интернет, обслуживание дома и парковка, если она нужна. Отделите фиксированные платежи от расходов по счётчикам. Уточните, как будете получать счета и в какой срок оплачивать свою часть.
Отдельно выпишите всё, что нужно заплатить при заселении: за первый месяц, обеспечительный платёж, комиссию посредника, предоплату за несколько месяцев. Для каждой суммы должны быть понятны назначение, получатель и способ подтверждения оплаты. Обеспечительный платёж не считается платой за последний месяц, если стороны прямо не договорились о зачёте. Запишите условия его возврата: когда собственник осматривает квартиру, что может удержать и какими документами подтверждает расходы.
Допустим, плата составляет 60 000 рублей в месяц, а обеспечительный платёж — ещё 60 000. При заселении потребуется уже 120 000 рублей, не считая коммунальных услуг, переезда и возможной комиссии. Это пример арифметики, а не ориентир рыночной цены. Для выбранной квартиры сложите все платежи и отметьте, какие из них подлежат возврату.
Читайте договор по действиям, а не только по заголовкам
Из договора должно быть ясно, кто сдаёт и снимает квартиру, о каком жилье идёт речь, сколько и когда нужно платить, как долго можно проживать и как прекращаются договорённости. Адрес сверьте с документами на квартиру, а подписанта — с человеком, чьи полномочия вам показали. Всё, на что вы опирались, принимая решение снять жильё, перенесите из разговора в договор: при споре ссылка на устную беседу мало поможет.
Срок, продление и выезд
Уточните дату начала проживания и передачи ключей. Проверьте, как стороны сообщают о продлении договора или выезде, за какой срок нужно направить уведомление и что происходит при досрочном отъезде. Если предусмотрены штраф или удержание обеспечения, прочитайте точные условия их применения. Сроки и допустимость отдельных положений могут определяться местным законодательством; необычные условия лучше проверить до подписания.
Отдельно посмотрите, как может меняться плата. Фраза «собственник может изменить цену в любое время» оставляет слишком много неопределённости. Должно быть понятно, по какой причине возможен пересмотр, как о нём сообщат и с какого момента начнёт действовать новая сумма. Если текст допускает разные толкования, попросите его уточнить до оплаты.
Проживающие, гости и использование жилья
Укажите, кто будет постоянно жить в квартире, и заранее обсудите домашних животных, если они есть. Прочитайте условия о гостях, курении, перестановке мебели и работе из дома — особенно если к вам будут регулярно приходить клиенты или вы планируете хранить товары. Молчание собственника в разговоре не отменяет прямого запрета в договоре.
Доступ собственника и связь по важным вопросам
Договоритесь, как согласуются визиты собственника, осмотры и доступ для ремонта. Для аварии может понадобиться отдельный порядок. Запишите действующие телефоны и способы направления уведомлений: куда сообщать о протечке, как подтверждать договорённости о ремонте. Тогда важное сообщение не останется лишь в переписке с посредником, который уже не занимается квартирой.
Разделите обязанности по ремонту
Поломки случаются и при аккуратном пользовании жильём. Договор должен объяснять, кто организует и оплачивает ремонт техники, сантехники и другого оборудования, а не просто возлагать «все расходы» на жильца. Разделяйте обычный износ, поломку не по вашей вине и повреждение из-за ваших действий. Если холодильник работает нестабильно уже при въезде, отметьте это в акте.
Уточните, можно ли самостоятельно вызвать мастера при срочной поломке, нужно ли заранее согласовывать расходы и какие платёжные документы сохранять. На случай аварии запишите контакт собственника и порядок обращения в обслуживающую организацию. Без согласованной процедуры устное обещание компенсировать ремонт потом будет трудно подтвердить.
Оформите передачу квартиры и денег
Договор могут подписать в один день, а заселиться — в другой. Акт приёма-передачи фиксирует дату фактической передачи, состояние квартиры, имущество, показания счётчиков и ключи. Прочитайте его перед подписью и сразу внесите замечания. Если недостаток устранят уже после заселения, укажите, кто отвечает за работу и в какой срок её планируют выполнить.
Сохраняйте подтверждение каждого платежа. При переводе указывайте понятное назначение: например, плату за конкретный месяц по договору с указанием его даты. При оплате наличными просите расписку с суммой, датой, назначением платежа и данными получателя. Если деньги принимает посредник, в документах должно быть указано, за какую услугу и на каком основании он их получает.
Не подписывайте незаполненные приложения, акт до осмотра квартиры или расписку о возврате обеспечения заранее. Убедитесь, что у обеих сторон остались одинаковые подписанные экземпляры договора и акта, а исправления в них согласованы.
Если условие непонятно или вас торопят
Вас просят заплатить до просмотра документов, отказываются записать известные дефекты или в договоре указан не тот адрес, что в документах на жильё? Остановите оформление и попросите объяснений. Так же поступите, если видите пустые строки, противоречивые суммы или слышите обещание «переписать позже». Исправить документ до подписания проще, чем после заселения выяснять, о чём стороны договорились.
Непосредственно перед получением ключей вместе с собственником ещё раз проверьте показания счётчиков — например, на вечер заселения. Внесите цифры в оба экземпляра акта и только после этого подписывайте его. Тогда начисления за воду и электричество будут опираться на записанные начальные показания, а не на приблизительную дату переезда.